房地产行业营业税改征增值税知识问答
一、全面推开营改增试点，哪些业务需要缴纳房地产业增值税？
一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。
二、全面推开营改增试点，房地产业适用税率是多少？
增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%；小规模纳税人销售、出租不动产以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、全面推开营改增试点，房地产业如何计税？
（一）一般计税方法的应纳税额。应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
（二）简易计税方法的应纳税额分为：
1.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
2.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
四、全面推开营改增试点，房地产业的缴税地点如何规定？
（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
五、全面推开营改增试点，房地产业有什么特殊规定和过渡政策？
（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
（三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时应按照3%的预征率预缴增值税。
（五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
