5成以下首付比例超半数，公积金和组合贷款占比持续走高
二手房小阳春，回暖中透着理性
本报记者 吴佳怡 徐叔竞/文 龚子皓/制图
阳春三月，春暖花开。相较春节期间，杭州二手房市场也在渐渐回暖，走出一波“小阳春”行情。截至3月28日20点，杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为7380套。而今年1月份市区二手房成交量为5707套，2月份成交量仅为2842套，也就是说，3月份的二手房成交量环比2月涨了1倍多。最近的日成交量则稳定在200~400套之间。
在这波“小阳春”行情里，二手房价格是涨还是跌？购房者和房东的心态又有哪些变化？
成交量回升
成交价却保持理性
前天，一则消息在绿城杨柳郡的业主群里炸开了锅。杨柳郡一期交付后首批二手房开始进入市场，目前已有6套房源成交，其中3月25日有一套2楼的89m2房源以388万元总价签约，单价为43596元/m2。一时间，杨柳郡业主群里众说纷纭。
有业主质疑，该套房源是位于靠近高架楼幢的2楼，二手房价真的涨到这个程度了？
杨柳郡业主小李上周刚将自己位于5楼的小户型房源挂牌，挂牌单价为42000元/m2。“我的房源位置更好，价格也更低，但实际上却无人问津，从挂出来到现在，还没有接到过想看房的电话。”
钱报记者从多方渠道求证了解到，3月25日成交的这套杨柳郡二手房，所谓的388万元总价，实际上包含了车位价格以及税费。作为刚刚办出房产证的新交付房源，杨柳郡二手房税费相当不菲(增值税为成交价的5.6%，个税为成交价的1%)，而目前杨柳郡新房在售车位价格为25万元/个。以此来推算，这套房源实际成交价格应该不高于340万元。
在杭州透明售房网上，钱报记者查询到，绿城杨柳郡二手房3月份的成交均价为36673元/m2。这个数据跟市场的实际心理价位相符，也跟那套所谓的高总价房源去除车位和税费后的价格比较接近。
杨柳郡的案例，是当下杭州二手房市场的一个缩影。虽然仍有房东觉得房价还会涨，但市场却以理性来回应。
链家地产3月中旬挂出一套马市街的两房房源，46.78m2，房东报价185万元，折算单价约3.95万元/m2。这样的报价比起去年最火的那阵子已经明显回调，但仍然应者寥寥，结果才过了两天，房东就下调了价格，改为单价3.8万元/m2，并表示价格仍有商量空间。
城东闸弄口一带的三华天运小区，3月22日有一套刚挂出来的房源，51.05m2，挂牌价168万元，折算单价为32809元/m2。而透明售房网数据显示，去年以来该小区成交单价最低的一套房源是35246元/m2。
房东心态改变
5成以下首付占比超50%
从杭州市住保房管局的二手房平台来看，3月份以来新挂出来的房源量仍在持续增加。截至2018年3月28日20点，杭州市区(含富阳不含临安)共有33206套二手房源挂牌，其中房源量最多的区域为西湖区，共5551套，上城区与滨江区挂牌房源量较少，分别为2531套和2486套。
很多中介经纪人最近发布的房源价格都比之前明显理性了。“现在很多房源都有价格回旋余地，一般200万元以内房源，房东都会给3万~5万元的优惠。总价高的房源，讨价还价余地就更大了。那些挂牌价明显偏高的，我们都不会在朋友圈里吆喝，因为肯定没客户。”一名中介向记者透露，目前桥西、申花、下沙等热门板块的二手房挂牌量都有增加，价格处于较稳定的状态，例如下沙沿江的二手房，大部分单价在25000元/m2~26000元/m2之间。
我爱我家最新周报显示，上周主城区成交的二手房中，公积金以及组合贷款占比持续走高，而且5成以下低首付占比超过50%，大半年来首次出现这一情况。相较之前要求大比例首付甚至全款，这一信号意味着，房东的心态有了很大改变。
申花板块某中介门店的一位经纪人告诉记者，在一些热门的区域，学区房与改善客户是主力军。不少客户都是为了腾出购房名额而选择卖掉名下的房子。因此这些客户与以前的投资客不一样，要更理性一些。该经纪人还透露，虽然目前学区房仍在小幅上涨，但比起去年和前年，幅度已经降低了不少，市场也在慢慢趋于稳定。
截至3月28日20点，杭州市区成交量为7380套。而在2016年3月，杭州市区二手房成交量为14885套；2017年3月，杭州市区二手房成交量更是达到创纪录的16479套。同比而言，今年3月的二手房成交量反而是大跌了。
今年的这波回暖，只是每年惯例的小阳春行情，而不是像去年那样，触底后报复性反弹。
