在货币政策宽松周期见顶和资管新政的去杠杆政策背景下，未来房价怎么走，对经济增长影响如何，大类资产如何配置，是当下市场各方普遍关心的问题。而房价未来趋势，很大程度上取决于去杠杆的政策选择。
央行2016年四季度货币政策执行报告首次提出强化住房金融宏观审慎管理，严格限制信贷流向投资投机性购房。去年4月管理层要求银行业金融机构建立全口径房地产风险监测机制，将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，严禁资金违规流入房地产领域。今年1月刘鹤在达沃斯世界经济论坛上表示，针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题，争取在未来3年左右时间内，使宏观杠杆率得到有效控制。
而经过连续数年的强化调控，我国各地房价的市场预期已经有了较大改变。特别是随着国家加大对租房市场的扶持力度，在“租售同权”的保障下，租房与买房的区别正逐渐变小，这也使楼市的形态有了很大变化。依据大量数据分析，笔者认为，当下控制宏观杠杆率和地产调控政策、房地产周期和债务周期共振，都在进一步确认房价上行预期的扭转，居民部门房贷杠杆率达到历史高位，房价触及周期性顶部。
研究杠杆率、债务率，最具开创性的当属桥水基金创始人雷·达里奥，他认为经济运行决定于三种驱动力：劳动生产率趋势性增长、长债务周期和短债务周期，这三种驱动力相互作用、相互融合，决定了一国经济增长路径。而到达债务周期顶部时有四种去杠杆方式：债务重组、减少支出、财富重新分配和债务货币化，前两种是通缩型的，债务货币化可能引发滞胀风险，而财富重新分配则是被广泛采用的方式。
根据数据，截至今年2月，我国居民住房抵押贷款余额22万亿，2006年以来年均增速24%，同期居民收入增速均值11%，名义gdp增速均值13%，房贷增速相当于收入增速的一倍。经过12年的高速增长，居民房贷gdp占比接近30%，加上近年来快速增长的短期贷款及经营性贷款（可能有部分流入投机性购房），居民部门整体债务率近50%。日前多家银行调高房贷利率，部分银行开始执行基准利率1.2至1.3倍的利率。在全球利率上行趋势下，我国房贷利率下行空间有限，利率上行将是大概率事件，房贷本息还付压力比较大。据统计，我国居民可支配收入总计或在35万亿元至40万亿元之间，居民消费支出32万亿元左右，扣除消费支出之后的居民部门结余总计在8万亿元至10万亿元左右。当前居民消费性贷款32万亿元，其中房贷22万亿元，中长期消费贷3万亿元，短期消费贷7万亿元。假设房贷平均期限15年，按5.5%年利率计，居民每年还本付息总额约4万亿元至4.5万亿元，占居民收入的一半左右。
库兹涅茨基于对美国房地产市场的研究，将人口增长、移民以及建筑密度的变化和经济周期相联系，提出经济增长具有16年至18年左右、中等长度的周期性规律。近18年来，持续上行的我国房价未曾出现超过1%的回调，尤其2008年金融危机后的三轮房价上行周期，房地产周期和杠杆周期共振机制持续推升房价。
基于此，在去杠杆的多种路径中，笔者判断，央行不会通过债务货币化方式稀释杠杆，而过于紧缩的货币政策也将引致通缩陷阱，因此，稳健中性、相机抉择的货币政策将是更为合理的选择。今年的政府工作报告提出要保持广义货币、信贷和社会融资规模合理增长，维持流动性合理稳定，但没有确定货币增速的量化指标，笔者判断年内m2增速仍将保持在10%左右。可以说，目前我国金融监管框架基本成型，央行货币政策和宏观审慎政策双支柱调控机制，有望更好地实现宏观审慎和微观合规监管的统一，降低宏观杠杆率和建立房地产调控长效机制的政策力度或超预期。
那么，楼价上行趋势扭转对宏观经济和大类资产配置的影响如何？去年下半年房地产开发投资增速下行趋势比较明显，但全年实际gdp增速大幅好于预期。今年政府维持去年的gdp增速目标，同时调降赤字率0.4个百分点。虽然今年前两个月地产投资阶段性反弹，但不改全年下行预期，楼市“一骑绝尘”那一页已经翻过去了。今年的经济增长结构性亮点，最大可能在互联网、战略性新兴产业、医药和新兴消费行业。预测的风险在于通胀上行压力增大或引致货币政策超预期被动紧缩。
时代的潮水，改变了万科的方向。
2017年底，万科董事会主席郁亮方才声明别叫万科开发商，新鲜发布的2017年报中，万科又宣布不再是“城市配套服务商”，把公司定位为“城乡建设与生活服务商”。短短半年，万科似已经历了数番春秋。
3月27日，万科2017年度业绩推介会上，郁亮不愿谈销售目标和排名，“所谓第一第二，已经不在我们心中了”。
只有顺应时代发展以及美好生活的相关话题，才能引起郁亮的兴趣。郁亮说：“中国房价单边快速上涨时代已经结束了，而一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业规模会超过房地产本身。”
万科已完成了郁亮时代的首份答卷，但新局面、新试题刚刚才开始打开。
时代的企业
碧桂园2018年已不设增长目标，恒 大宣布销售金额只轻微增长至5500亿港元，而万科却要做城乡建设与生活服务商，从城市下沉到农村。
时代的江河奔腾不息，内地房地产业的三巨头，各有各方向。
万科年报显示，2017年，万科实现销售金额5299亿元，同比增长45.3%，在全国商品房市场的份额为3.96%，行业排名第二；同期实现营业收入2429亿元，仅同比增幅的1.01%；归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，同比增长33.4%。
这个成绩属于过去的万科。2017年，万科完成了股东大会的换届、董事会主席的更替，股权大战也告一段落。
重生的万科应该有足够的气力恢复，尽快在商业江湖与同行一决高低。但此际，万科的新掌门人郁亮并不愿意正面回答与同行的竞争局面，并透露销售目标的设置。“所谓第一第二，已经不在我们心中了，而你们(媒体及投资者)老提醒我们放心中。我们心中只有美好生活了。”
话虽如此，万科董秘朱旭在介绍公司业绩时还是强调，“2017年，万科在22个城市销售金额超过100亿元，在37个城市销售位列前三，其中22个城市销售排名第一。”
言归正传，第一大股东为深圳国企深圳地铁的万科谈时代、谈社会责任，不算令人意外。
郁亮称，作为董事会主席，最大的体会就是把握时代的前进方向和行业的发展方向，做好战略布局和建设好机制。“没有成功的企业，只有时代的企业。”
郁亮表示，新的时代有两点深远变化。一是，社会的主要矛盾发生了变化，未来“结构性”问题比“总量”问题会受到更多的关注，有的房子空置有人无房住；二是，国家从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。对于企业来说，不应片面追求规模，而是更关注发展的质量。
“中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房企还是有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”
万科的判断是，住房全面短缺时代已经结束了，结束并不意味着存在供应过剩，现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。而一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业规模会超过房地产本身。
长租公寓不应该赚很多钱
因为认为行业环境已经改变，万科决定转身而行。
有人观点质疑，万科已失去引领行业的锐气，郁亮回应：“转变之先，也是领先行业，万科率先做出适应时代要求的安排。”
从城市配套服务商到城乡建设与生活服务商，先是增加了乡村的内容，郁亮称，“我们不是要去乡村盖房子，我们建设的是场景，乡村振兴的场景。”但以什么业态切入这个乡村场景，万科并无说明。
除了战略定位的转变，万科在年报中也耗费大篇幅来介绍创新业务。
如在商业地产领域，截至2017年底，万科商业地产平台印力集团总管理项目172个，总建面超1000万平方米。2018年1月，印力收购凯德20家购物中心，商业布局进一步完善。截至目前，印力管理面积总规模已达到行业第二。
租赁住宅方面，万科集中式长租公寓品牌“泊寓”，累计获取房间数超10万间，开业超3万间。万科宣布，2018年将再增持10万间以上。
至于困扰全行业的盈利模式，郁亮认为，“长租公寓本来就不应该赚很多钱，如果要赚钱商品房就可以解决了，就因为商品房不能解决住有所居，才需要长租公寓。”
物流仓储领域，目前万科已累计获取项目62个，总建筑面积482万平方米，稳定运营项目平均出租率达到96%；在养老、教育等业务上，截至2017年底，万科获取养老项目约170个，并在全国参与运营超过10所学校。
在物业服务领域，万科物业2017年实现合并报表范围内主营业务收入71.3亿元，是万科多元化业务中较为成熟的板块。近期多个物业公司上市熙熙攘攘，但万科物业并无相关动作。万科执行副总裁、首席运营官张旭透露，万科物业没有上市计划。
多元化业务本应该是房企调节行业大小周期、平稳每年收入的利器，但目前，万科去年营业收入中大部分依然来自房地产开发业务，占比高达95.9%，而除了物业业务之外的创新业务，总收入仅有27.57亿元，占总收入的比例为1.135%。
值得外界长期关注的依然是万科花大精力投入的创新业务，何时才能对万科营收、利润产生显著的贡献，功成之日方是真正匹配上生活服务商的定位之期。
至于销售目标，万科已经不谈很多年了。
